Banco por banco: cuánto hay que ganar para comprar una casa o un departamento en Salta

Según los datos internos de la agencia inmobiliaria ReMax, durante 2025, el movimiento de adquisición de viviendas se concentró, no solamente en el macrocentro salteño, sino que también tuvo como disparador un mecanismo: créditos hipotecarios. Y es que el 60% de las operaciones estuvieron, directa e indirectamente, vinculados a los préstamos bancarios para acceso a viviendas que, en ese rango, rondan los US$80.000.

En pleno marzo y finalizando el primer trimestre del año, el dato clave a tener en cuenta para acceder a un crédito de inmueble es el nivel de ingresos exigido por los bancos. A pesar de no financiar todo el costo de la vivienda, los bancos ponen un límite de inversión que a lo largo de cuotas que pueden extenderse de cinco a 30 años, con un tope de 25-30% del ingreso de una persona. En ese esquema, una entidad financiera resulta más atractiva: el BBVA.

Pablo Castañeda, corredor inmobiliario de largo trayecto, contó a Gente de Salta que el peso del financiamiento para vivienda no se limita a las compras hechas directamente con préstamos bancarios. Según sostuvo, el crédito también activa operaciones indirectas: “cuando una persona compra con asistencia bancaria, el vendedor suele volcar ese dinero a otra adquisición y genera un efecto en cadena que multiplica las compraventas dentro del mercado”.

En base a estimaciones del sector, Salta habría concentrado alrededor del 4% de los créditos hipotecarios otorgados en 2025, lo que equivale a entre 1.600 y 1.800 operaciones en la provincia.

Cómo funcionan

Para acceder a un crédito hipotecario, los bancos aplican una serie de condiciones que determinan tanto el monto del préstamo como el ingreso necesario para calificar:

• Porcentaje de financiación: las entidades no cubren el 100% del valor de la propiedad. En general, financian entre el 70% y el 80%, por lo que el comprador debe contar con ahorro previo para cubrir el resto y los gastos de escritura.
• Sistema UVA: los créditos se otorgan en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que se ajustan por inflación. Esto implica que la cuota inicial es más baja, pero aumenta con el tiempo (en los últimos meses la inflación se movió dentro del 2-3%).
• Plazo de pago: los préstamos pueden extenderse entre 15 y 30 años, según el banco. A mayor plazo, la cuota mensual es más baja; a menor plazo, aumenta el valor de cada pago.
• Tasa de interés: cada entidad fija una tasa diferente, que puede variar entre aproximadamente 7% y 15% + UVA, lo que impacta directamente en el valor de la cuota.
• Relación cuota/ingreso: los bancos establecen que la cuota no puede superar entre el 25% y el 30% del ingreso mensual del solicitante o del grupo familiar. Este es el principal factor que determina cuánto se puede pedir.
• Ingresos comprobables: para acceder al crédito, es necesario demostrar ingresos formales, ya sea en relación de dependencia o como trabajador independiente.

Ingresos necesarios según cada banco

Tomando como referencia una vivienda de alrededor de US$80.000, valor que, según datos de la propia red inmobiliaria, se trata del rango donde se concentraron la mayoría de las operaciones en Salta durante 2025, principalmente en el macrocentro de la ciudad.

Sobre esa base, las diferencias entre bancos son significativas. No solo cambian las tasas de interés, sino también el porcentaje de financiación y el plazo máximo, tres variables que terminan definiendo el valor de la cuota y, en consecuencia, el ingreso necesario para acceder al préstamo.

Eso sí, otro de los datos a tener en cuenta es que las entidades prevén que el ingreso sea familiar, es decir, que sea el ingreso total de una pareja si fuera el caso.

BBVA: ingreso mínimo de $3.086.229

Con financiación de hasta el 80% y plazos de hasta 30 años, el BBVA ofrece una de las tasas más competitivas del mercado, con líneas desde el 7,5% + UVA para clientes con cuenta sueldo.

Para una propiedad de este valor, la cuota inicial se ubicó en $642.964, lo que implica un ingreso requerido de alrededor de $3.086.229 mensuales.

Banco Nación: ingreso mínimo de $3.530.198

El Banco Nación financia hasta el 75% del valor de la propiedad y ofrece plazos de hasta 30 años, con tasas que parten del 6% + UVA para quienes acreditan haberes en la entidad, aunque pueden subir en otros casos.

En este escenario, la cuota inicial alcanza los $882.550, con un ingreso necesario de $3.530.198. A su vez, exige un mayor ahorro previo por parte del comprador.

Banco Hipotecario: ingreso mínimo de $4.569.216

El Banco Hipotecario permite financiar hasta el 80% del valor del inmueble, pero con un plazo máximo de 15 años y tasas cercanas al 12,5% + UVA.

Esto eleva la cuota inicial a $1.142.304 y el ingreso requerido a $4.569.216, convirtiéndolo en uno de los esquemas más exigentes entre los relevados.

Santander: ingreso mínimo de $3.100.000

En el caso de Santander, el financiamiento alcanza hasta el 70% del valor de la vivienda, con plazos de hasta 20 años y tasas en torno al 9,5% + UVA para clientes.

Bajo estas condiciones, el ingreso necesario se ubicaría entre $3 millones y $3,2 millones, con cuotas iniciales estimadas entre $760.000 y $800.000.

ICBC: Ingreso mínimo de $3.200.000

ICBC combina una financiación de hasta el 75%, con tasas preferenciales desde el 10,5% + UVA (y alrededor de 12% sin bonificaciones) y un plazo máximo de 20 años.

En este caso, el ingreso requerido se ubicaría entre $3,2 millones y $3,6 millones, con cuotas cercanas a los $800.000-$900.000.

Con umbrales, en la mayoría de los casos, entre los $3 millones y los $4,5 millones mensuales -montos que superan por mucho el promedio-, el acceso al crédito hipotecario en Salta y en toda la Argentina no depende únicamente de las condiciones de cada banco, sino también de otro factor: “la macro”.

En primer lugar, la inflación resulta determinante. En un sistema atado a UVA, un aumento en los precios eleva el riesgo y encarece las tasas, mientras que un escenario más estable permite mejorar las condiciones de financiamiento.

A su vez, influye la liquidez del sistema financiero, es decir, la disponibilidad de dinero que tienen los bancos para prestar. Cuando hay más depósitos y confianza, el crédito se expande; en contextos de incertidumbre o dolarización, se restringe.

Por último, la estabilidad económica y las expectativas a futuro condicionan el otorgamiento de préstamos a largo plazo. En la medida en que se consolide un escenario de menor inflación y mayor liquidez, el crédito hipotecario podría ampliar su alcance y mejorar sus condiciones, acercándose gradualmente a niveles más accesibles para una mayor parte de la población.