En un mercado como el inmobiliario, valuado íntegramente en dólares desde hace más de cuatro décadas, la caída reciente del tipo de cambio debería, en teoría, reflejarse en los precios. Sin embargo, eso no está ocurriendo. En Salta, las propiedades mantienen valores firmes pese a que la moneda estadounidense acumula una baja del 6,7% en los dos meses que van del año y desde el sector auguran “las propiedades van a subir”.
Frente a eso, expertos del rubro explican que la clave no está en la cotización del dólar, que responde al corto plazo, sino en otro factor que hace que el mercado inmobiliario sea rígido frente a los esquemas cambiarios: el alza en la demanda de los usados que llegan al 2026 todavía con precios de construcción de la postpandemia.
Pablo Castañeda, con décadas de experiencia en el rubro, en diálogo con Gente de Salta, señala que los inmuebles en la ciudad, según los reportes de Re/Max, están en plena expansión post caída por la pandemia y marca las variables que lo explican: mayor nivel de operaciones y el regreso del crédito hipotecario.
“Las propiedades no se mueven por el dólar sino por la demanda. Si hay más compradores, los precios se sostienen y tienden a subir; si no hay demanda, bajan. Hoy estamos en un ciclo expansivo”, explicó Castañeda.
Nuevo vs. Usado
El comportamiento actual también encuentra explicación en la evolución del costo de construcción. El precio histórico de un metro cuadrado de obra en Argentina rondaba los USD 500. Hoy ese valor prácticamente se multiplicó, en un contexto donde la inflación en pesos continúa impactando en la mano de obra y los materiales. En ese escenario, un departamento a estrenar —especialmente en pozo— se comercializa con un metro cuadrado promedio de entre USD 2.200 y USD 2.300.
En contraste, una unidad usada “llave en mano”, ya terminada y escriturada, se ofrece entre US$ 1.800 y US$ 1.900 por metro cuadrado, generando una brecha que en algunos casos supera el 30% entre el nuevo y el usado. “Hoy lo que está muy dinámico es el mercado del usado, porque muchas propiedades fueron adquiridas en ciclos anteriores con valores más bajos”, explicó el especialista, al recordar que hace apenas tres años el metro cuadrado podía encontrarse en torno a los US$ 1.200.
Precios
Un relevamiento realizado por Gente de Salta muestra que las casas de una planta en zona norte se ofrecen en un rango que oscila entre los USD 85.000 y USD 90.000. En el caso de departamentos de un dormitorio en ese mismo corredor —cercanos a avenida Bolivia— las cotizaciones se ubican alrededor de los USD 70.000.
Más próximos al centro, en el sector del shopping, unidades similares se comercializan entre USD 65.000 y USD 75.000. Los valores finales, no obstante, varían según características específicas como el piso, la orientación y la presencia de amenities como terraza, balcón o pileta.
En línea con este escenario, el último reporte de Re/Max también da cuenta de una recuperación sostenida del mercado inmobiliario a nivel nacional, con mayor volumen de operaciones que promediaron USD 80.000 y se concentraron en cercanías del centro de la ciudad.
A diferencia de bienes de consumo masivo, cuyos precios reaccionan con mayor rapidez a los movimientos cambiarios, el inmobiliario es un mercado inelástico y de ajuste más lento. Las decisiones de compra están atadas a expectativas de largo plazo y, en el escenario actual, el regreso del crédito hipotecario amplió la base de compradores y sostuvo la demanda.
La Argentina es una economía que, desde el agro hasta la tecnología, pasando por la industria en todas sus escalas, mantiene una fuerte dependencia de la moneda estadounidense, que fija el valor de buena parte de los insumos necesarios para la producción nacional. Sin embargo, a contramano de la lógica que indicaría que un dólar más bajo debería traducirse en precios más bajos, los valores no dejan de subir. Así lo reflejan tanto el IPC del INDEC como lo que se percibe en la calle. El ladrillo no es la excepción.